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Il processo di scelta e ottenimento
del mutuo può sembrare complesso e
oscuro. In realtà basta conoscere i
diversi passaggi e le loro
implicazioni per affrontarli con
tranquillità e gestire la propria
richiesta di mutuo nel modo più
pratico ed efficace. In questa
pagina
- La scelta della banca
- La richiesta di mutuo
- Il parere preliminare di
fattibilità
- I documenti da presentare
- La delibera del
finanziamento
- Finanziamento massimo
- Il contratto di mutuo e la
costituzione di ipoteca
- L’erogazione della somma
mutuata
LA SCELTA DELLA BANCA
Il compromesso o promessa di vendita
è lo strumento giuridico che
consente al compratore di cercare la
somma necessaria all'acquisto e di
stipulare successivamente l'atto
pubblico di compravendita. È
indispensabile pertanto attivarsi
per ricercare una banca che soddisfi
l'esigenza del caso e che tenga
conto delle caratteristiche
peculiari del richiedente.
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questa ricerca. Vi consentirà
infatti di paragonare i prodotti di
molteplici banche e addirittura di
fare richiesta di un mutuo online,
senza mai lasciare la comodità della
vostra casa.
LA RICHIESTA DI MUTUO
Una volta individuata la banca
occorre compilare con la massima
precisione possibile la domanda di
finanziamento in tutte le sue parti.
La domanda di mutuo, predisposta
sotto forma di questionario,
contiene le seguenti informazioni:
- i dati anagrafici del
richiedente o dei richiedenti il
finanziamento;
- la residenza;
- l'attuale abitazione: se in
affitto, in proprietà o se
presso terzi;
- la composizione del nucleo
familiare;
- le persone a carico;
- l'occupazione attuale: se
dipendente o lavoratore
autonomo;
- l'anzianità di servizio o di
lavoro autonomo;
- il settore
lavorativo/produttivo;
- se lavoratore dipendente:
l'indicazione del datore di
lavoro;
- la qualifica;
- il reddito netto mensile;
- il reddito netto annuale;
- la descrizione dell'unità
immobiliare e delle sue
pertinenze (superficie totale,
coperta e scoperta; fronti
stradali; numero piani; anno di
costruzione);
- il valore della costruzione;
- una dichiarazione di non
avere debiti ovvero di averne;
in quest'ultimo caso occorre
precisare l'importo e l'identità
dei creditori.
IL PARERE PRELIMINARE DI
FATTIBILITÀ
I dati e le richieste contenuti
nella domanda consentono alla banca
di esprimere un primo parere di
fattibilità sull'operazione di
mutuo. La concedibilità o meno
(fattibilità dell'operazione) della
somma richiesta dipende in generale
dal concorso di più elementi.
Essi sono:
- il reddito netto del
richiedente e dei suoi familiari
(nucleo familiare) desunto dalla
dichiarazione dei redditi;
- il valore dell'immobile
oggetto del finanziamento;
- la presenza di garanzie
supplementari prestate da terzi
(fideiussione, pegno).
Dall'esame dei dati sopra
elencati la banca è in grado di
esprimere un proprio "parere di
fattibilità" che, se positivo, dà
l'avvio alla fase successiva
consistente nella richiesta della
documentazione. Uno dei principali
elementi utilizzati dalla banca per
determinare l'importo del mutuo è il
cosiddetto rapporto "rata/reddito":
la rata del mutuo, calcolata ai
valori del momento, non dovrà
superare il 30-35 % del reddito
netto mensile complessivo dei
richiedenti.
LA RICHIESTA DI DOCUMENTAZIONE
Ottenuto il parere di fattibilità
sul finanziamento richiesto è
necessario inoltrare alla banca
tutta la documentazione necessaria
per confermare quanto già dichiarato
informalmente nella richiesta di
mutuo.
La Banca provvede alla richiesta,
anche per via e-mail, della seguente
documentazione:
Lavoratori dipendenti
- dichiarazione del datore di
lavoro dell'anzianità di
servizio del dipendente;
- originale dell'ultimo
cedolino dello stipendio e copia
del modello CUD (in alternativa
copia del mod. 730 o "Unico").
Lavoratori autonomi o liberi
professionisti
- copie del modello "Unico"
(ex. Modello 740);
- estratto della Camera di
Commercio Industria e
Artigianato (C.C.I.AA.);
- se professionista, attestato
di iscrizione all' Albo
professionale cui appartiene.
Per tutti e ad integrazione
dei documenti sopra elencati
- certificato di nascita;
- certificato di stato civile
oppure estratto dell'atto di
matrimonio completo di tutte le
annotazioni;
- l'estratto di matrimonio
deve contenere tutte le
eventuali convenzioni
patrimoniali stipulate fra i
coniugi;
- nell'ipotesi di persone
divorziate o separate legalmente
bisogna presentare copia della
sentenza del tribunale;
- copia della "promessa di
vendita" o "compromesso";
- planimetria, con
l'indicazione delle proprietà
confinanti sia dell'immobile sia
delle eventuali pertinenze
(cantina, solaio, box);
- copia del certificato di
abitabilità;
- copia dell'ultimo atto di
acquisto dell'immobile;
- se l'immobile è pervenuto
per successione occorre
presentare il mod. 240 o il mod.
4 dell'ufficio successioni.
LA DELIBERA DEL FINANZIAMENTO
La banca, acquisita la
documentazione inoltrata ed
effettuati ulteriori accertamenti
(quali l'acquisizione della
"dichiarazione notarile preliminare"
sul bene offerto in garanzia, nonché
della "relazione tecnico-estimativa"
redatta da un tecnico di sua
fiducia), è in grado di deliberare
il finanziamento. A delibera
avvenuta la banca ne dà immediata
comunicazione al richiedente e fissa
la data della stipula dell'atto
pubblico di finanziamento
(concessione formale del mutuo).
FINANZIAMENTO MASSIMO
L'importo massimo finanziabile è in
genere l'80% del valore di mercato
del bene immobile oggetto
dell'ipoteca. Alcune banche
finanziano fino al 100%, anche se a
tassi più onerosi e con ulteriori
garanzie. Anche per finanziamenti
entro il limite dell'80% possono a
volte essere richieste, in aggiunta
alla garanzia ipotecaria, altre
garanzie supplementari che siano
ritenute idonee e necessarie dalla
Banca.
IL CONTRATTO DI MUTUO E LA
COSTITUZIONE DI IPOTECA
Il contratto di mutuo è la fase
conclusiva del procedimento iniziato
con la sottoscrizione della proposta
di acquisto e della promessa di
vendita (compromesso).
Il mutuo viene stipulato davanti ad
un notaio, presenti la Banca e il
richiedente il finanziamento, e va
redatto per atto pubblico. Oggetto
dell'atto è il trasferimento di una
somma di denaro della banca al
cliente, con l'assunzione da parte
di quest'ultimo dell'obbligo di
restituire alla banca altrettanto
denaro.
COSTITUZIONE DELL'IPOTECA
Di norma, insieme all'atto di mutuo
viene costituita l'ipoteca a favore
della banca sulla unità immobiliare
oggetto del finanziamento. L'ipoteca
costituisce la garanzia che tutela
la banca e viene iscritta nei
Pubblici Registri immobiliari per
renderla pubblica. Le banche
richiedono l'iscrizione di
un'ipoteca di primo grado per un
valore superiore al finanziamento
erogato (dal 150% al 300%).
L'ipoteca dunque non copre solo
il capitale erogato, ma anche:
- gli interessi nella misura
concordata;
- gli eventuali interessi di
mora nel caso di ritardi o
mancato pagamento delle rate;
- i premi assicurativi;
- gli oneri erariali, i
tributi, le spesa, gli oneri
notarili, professionali, ecc.
- le spese giudiziali che la
banca dovesse sostenere per il
recupero di quanto dovuto.
- L'ipoteca si estingue
automaticamente dopo 20 anni (se
il mutuo dura di più occorre
rinnovarla) ma occorre chiedere
alla banca l'assenso alla
cancellazione se poi si vuole
vendere l'immobile.
L’EROGAZIONE DELLA SOMMA
MUTUATA
Al fine di snellire al massimo le
procedure e gli oneri contrattuali
(atto di quietanza, atto di
annotazione, ecc.) si fa ricorso,
nello stipulare un contratto di
mutuo ipotecario, allo strumento del
"contratto unico".
Esso si configura come un mutuo ove
l'erogazione dell'intera somma data
in prestito ha formalmente luogo
contestualmente alla stipula
dell'atto; ma la somma viene pure
contemporaneamente riversata dal
cliente alla banca a titolo di
deposito a garanzia dell'iscrizione
ipotecaria.
Nei dieci giorni successivi alla
avvenuta iscrizione, tempo stabilito
dalla legge per il consolidamento
della ipoteca, la somma viene
definitivamente riconsegnata al
mutuatario.
Per semplificare e agevolare la
transazione la banca in genere
attiva il cosiddetto
prefinanziamento: rende cioè
immediatamente disponibile la somma,
sulla qualle verranno pagati gli
interessi per i giorni trascorsi
dall'erogazione al completamento
della pratica notarile di ipoteca |
